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物件飽和エリアのチェック


こんにちは。溜池五郎です。

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本日も先週に続き、物件飽和エリアの供給状況をチェックしてみました。

ここ1~2年で業者さんからの物件紹介メールでよく見かける駅に、小田急小田原線 生田駅、読売ランド前駅、百合ヶ丘駅があります。
この3駅は並んで存在しています。

この周辺の物件で、「新築アパート! 高利回り8%! 銀行評価済み、大学多数」などの宣伝文句で物件紹介メールが結構送られてきますが、購入前の調査は注意して行った方が良いと思います。


読売ランド前駅から新宿まで、小田急線1本で約25分で行くことができるので、都内通勤には便利だと思います。
また、周辺に明治大学、日本女子大学などのキャンパスがあるので学生需要も望めるかもしれません。


SUUMO物件ライブラリーで読売ランド前駅の物件を調べてみると、築5年以内、徒歩10分以内、1R・1K物件が少なくとも16棟、179室ありました。
築年月順に並べたものが以下の表です。(現在、SUUMOで賃貸募集を掲載している物件を集計)

20180611-01


1R・1K物件はかなりの部屋数があるなーという印象です。
なかには築5年、徒歩5分の1K、18㎡で家賃49000円で賃貸募集している物件もありますね。

もし新築で平均家賃6万を想定して、フルローンで購入してしまっていると経営が厳しいかもしれません。
築5年で49000円まで下がると約20%の家賃下落です。

家賃下落競争をせずにどこまで頑張れるかですね。

物件の設備面で他と大きく変わりがなければ、募集家賃は周辺物件に引きずられて下がってしまうので、購入前のシミュレーションでは想定家賃を固く見ておいた方が良いと思います。


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テーマ : 不動産投資
ジャンル : 株式・投資・マネー

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年4%下落

築5年で約20%の家賃下落は厳しいですね。

何らかの差別化をして「この物件でないとダメ」という優位性を出す必要があると思います。

ありがとうございます。それでは、また(^^)/

家賃下落

わくわくリッチさま
お世話になっております。コメントありがとうございます。年4%下落は相当厳しいですよね。普通のエリアは年1%くらいかと思います。差別化して家賃を維持する工夫が必要ですね。

懐かしい

小田急小田原線懐かしいです。
20年前に向ケ丘遊園の某大学に通っておりました。
確かに昔から学生アパートが多数ありピンキリだった記憶があります。同級生も登戸〜生田周辺のアパートにたくさん住んでおりました。
近々、我が母校も商学部が都心回帰で神田新校舎に移転するようなので、多少影響があるかもしれませんね。

柴犬大家さま
コメントありがとうございます。昔、小田急線を利用されていたんですね。私も昔、小田急沿線の大和市に住んでたことがあります。私大の学生需要をあてにしていると移転の影響はありそうですね。
プロフィール

溜池 五郎

Author:溜池 五郎
2011年から不動産投資をしているサラリーマン大家です。
首都圏にアパート3棟と区分所有マンション、計30室を所有して運営しています。
不動産投資について気付いたことなどを気ままに書いています。

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