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TATERU以外にも危険がいっぱい


こんにちは。溜池五郎です。

前回更新からまた間が空いてしまいました。。


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所有物件の空室もなく、新たな物件の購入活動もしていないので、最近のニュースと今後問題になりそうな案件を書きたいと思います。

先週8月31日に日経新聞が、TATERUによる預金残高改ざんがあったことを報じて話題になっています。

去年から、かぼちゃ・スルガ問題で預金残高改ざん、年収データ改ざん、二重契約などが散々報じられていたので目新しさはあまりありませんでした。

今までに報じられた案件と、今後問題になるかもしれないと思っている案件を書きたいと思います。


●今までに問題が報じられた問題
①かぼちゃの馬車、スルガ問題
  言うまでもなくテレビや新聞で散々報じられ、スルガの株価は1年で4分の1くらいまで下がっちゃってます。

②地主向けサブリース物件(レオパレス、大○建託)
  以下の記事『サブリース商法の闇』が2016年9月と2017年3月に書かれています。
サブリース商法の闇

  また、レオパレスオーナー集団訴訟問題や、テレビ東京の『ガイアの夜明け』で建築基準法違反の問題が報じられました。

③TATERU
  最近になって、TATERUが顧客の預金残高改ざんしていたことが報じられました。
  TATERUの株価は先週と比べて、40%も下がっちゃってます。。

  かぼちゃのオーナーは700人で約700億円でしたが、TATERUの以下のサイトではアパートオーナーが1077人、13000戸あると書かれています。1人1億円としたら1000億円くらいでしょうか。

TATERU Apartment


●今後、問題になりそうな予感
①シ○ケン
  TATERUの株価につられて??シ○ケンの株価も先週から20%も下がっちゃってます。。
  TATERUの株価を見ると、「この銘柄を見た人はこんな銘柄も見ています」の1位がシ○ケンですww


②ユ○イト
  東京、神奈川で狭小アパートを建てているユ○イトも、今後経営が厳しくなるオーナーが続出して問題になるかもしれません。
  1部屋12㎡くらいで部屋数を増やして、高利回りに見えるので初心者は買ってしまうかもしれません。


③二重契約ふかし融資
  かぼちゃ・スルガ問題でも二重契約が報じられましたが、シェアハウス以外の物件や、スルガ以外の銀行でも二重契約ふかし融資はたくさんやられていると思うので、今後どこまで明るみになってくるのでしょうか。



上に書いたような問題は、普段から先輩大家さんの健美家コラムやブログランキングの大家さんブログを読んで勉強している人にとっては、投資に値する物件ではないので購入を検討すらしたことがないと思います。
私も上のような物件は検討も資料請求もしたことはありません。

不動産投資を勉強していない人や、楽して儲けたいと思っている人につけこんで、売り込み・営業をかけているんだと思います。

勉強していない人は大家さんのブログも読まないと思うので、買ってしまってから失敗に気づくオーナーが今後も増え続けてしまう気がします。


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久しぶりの更新


こんにちは。溜池五郎です。

ブログ更新を1ヶ月もさぼってしまいました。。


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所有物件は満室を継続して、退去連絡もなくほぼ無風状態です。

エアコンのリモコンが効かなくなったり、区分所有のオートロックに不具合が出たりはありましたが緊急事態はなかったです。

エアコンも本体の強制運転はできるので、取替え工事までの間はそれでしのいでもらっています。
リモコンを汎用リモコンにしてもダメで、エアコン本体も古いので新品に取り替えます。

今の真夏の時期は賃貸需要がかなり落ち込むので空室がなくて良かったです。
空室をお持ちの大家さんは9月以降の秋の繁忙期に期待ですね。

単身用物件も秋の引っ越しシーズンの影響はあるのでしょうか。
都内の単身物件は真夏以外はある程度一年中動いてる気がします。



昨日読んだネット記事でおもしろかったのが以下の記事です。

「宝くじで1億円以上当たった人の末路」

特に興味深かったのが

●「急な富裕化」は危険で、NBAを引退した人の60%は5年以内に破産しているというデータもある

●哲学者ヴォルテールは「労働はわれわれを三つの大きな悪から逃れしめる」と言いました。悪徳、欲求、退屈です。

という話です。
近年急に儲かったけど融資が悪化して倒産する不動産業者さんと重ねて妙に納得してしまいましたw


落語『芝浜』の後半部分はなんか少し違う気がしましたが。

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西日本豪雨について



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先日の西日本豪雨により被災されたみなさまにお見舞い申し上げます。被災地の一日も早い復興をお祈りいたします。

今回の豪雨はいまだかつて起こったことがないような長時間かつ広範囲に及ぶ大雨だったと思います。

長時間の大雨によって河川が氾濫・決壊し、それに土砂災害が重なって被害が大きくなりました。

以下の絵が河川の被害箇所です(NHKのHPから)

河川被害01


九州、中国、四国、近畿地方の広範囲にわたって河川被害が発生しています。


また、以下の絵が土砂災害の発生箇所です(同じくNHKのHPから)

土砂災害

中国、四国地方の広範囲で土砂災害が発生しています。


近年までは、都市のヒートアイランド現象によって局所的集中豪雨が多かったのですが、昨年あたりから“線状降水帯”という言葉を目にするようになりました。

今回の豪雨では、線状降水帯が11日間に68回発生したそうです。これは全国で1年間に観測される数に匹敵するそうです。

西日本豪雨、線状降水帯68回発生


このような雨が降ったら全国どの河川でも氾濫の可能性がありますし、都道府県が公表している土砂災害危険箇所はどこでも災害の可能性が出てきます。

各都道府県が公開している土砂災害危険箇所


過去に経験したことがない雨の降り方なので、今まで浸水や土砂災害が起こったことがないから大丈夫という判断も危険な考えになってしまいます。

しかし、もし私が住んでいる地域で今回の西日本のように深夜に豪雨が降る中で避難指示が出たとして、私が実際に家族3人を連れて避難の行動をとれるかというと自信はありません。

今回の状況を見ていると、自分の経験に基づいた判断は危険で、改めないといけないと思いました。


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日本各地で記録的大雨が発生


こんにちは。溜池五郎です。

今日からW杯の準々決勝がやりますね。さっそく今夜は、ウルグアイvsフランス、ブラジルvsベルギーの豪華カードです。
4チームとも優勝候補なので僅差の戦いになると思いますが、短期間の大会で5試合目になるので疲労の蓄積具合が影響しそうです。


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昨日から続いている大雨で日本各地で大雨特別警報や河川氾濫情報が発表されています。
九州、四国、岡山、近畿、福井、北海道など日本の広範囲で大雨が降っています。

すでに土砂崩れなどが発生している場所もありますが、大雨が続くと地盤が緩むので避難指示が出ている地域は早急に避難された方が良いと思います。

大雨が降って道路が冠水して床上・床下浸水したくらいでは、そこまで大きな被害にはなりません。ないに越したことはありませんが。
しかし、河川が氾濫し堤防決壊すると被害が一層大きくなります。決壊した場所から川の水が一気に流れ出るので、普通の家は流されてしまいます。

近年、大雨による被害が多く発生しています。
平成29年は九州北部豪雨、平成28年は岩手県や北海道で台風被害、平成27年は関東・東北豪雨(鬼怒川の決壊等)、平成26年は広島土砂災害。
過去5年だけでも日本各地で大きな被害が出ています。

九州から北海道までどこでも大雨の被害が出る恐れがあります。

近年は気候変動の影響なのか、大型台風や記録的大雨が発生しやすくなっています。

川は基本的に1時間に50mm程度の降雨を流せることを目標に整備しています。
東京、埼玉、神奈川でもだいたい50mmや60mmを目標にやっています。
目標なのでまだ整備が終わっていない場所もたくさんあります。未整備の場所は昔の30mmの基準です。

ですので、1時間に80mmや100mmなどの猛烈な雨が継続的に降ったら、だいたいどの川でも氾濫してしまいます。

気候変動に川の整備がぜんぜん追いついていません。もし今後80mmの雨に対応できる川を整備をしようとしても、膨大な時間と予算がかかります。川の一部分だけ整備しても他の場所で溢れてしまいますので。

なので現状は、50mm以上の雨が降り続いたら川は危険だと思って避難を考えた方が良いと思います。


大家さんとしては、物件購入前にハザードマップで過去の浸水履歴や浸水危険箇所はもちろん確認してると思いますが、リスクの高い場所は火災保険を手厚く入っておいて、あとは災害が起きないように祈るだけですかね。


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日本の景気は良くなるの?


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本日は、日本の景気についてです。

数年前からアベノミクスで異次元金融緩和やマイナス金利などの景気回復策をやっていますが、サラリーマンと大家をやっている限りでは景気回復してる実感はほとんどありません。

大家さんにとっては景気が良くなって家賃が上がれば嬉しいですが、景気が良くなってから家賃が上がるまではかなりのタイムラグがあると思います。

アベノミクスがやろうとしているのは、以下のようなことでしょうか。

 ①金融緩和してマネーサプライを拡大
→②銀行から企業等へ貸出が増加
→③企業の設備投資増加、消費が拡大
→④企業が増収増益、景気回復
→⑤サラリーマンの給料が上がる
→⑥一般消費が拡大、物価上昇
→⑦家賃が上がる、(大家さん嬉しい)



今は②の途中で止まっている気がします。

①のマネーサプライ(マネーストック)は2007年の約1030兆から、2016年の約1240兆まで20%増加しています。

マネーストック
サイト:マネーストック



しかしながら、②の銀行貸出は 2007年の450兆から、2016年の500兆で11%の増加に留まっています。

銀行貸出残高
サイト:銀行・信金の貸出残高


これは、マネーストックが拡大してから銀行貸出が増加するまでに、時間がかかるのでしょうか。
それとも、そもそも貸出先があまりないから貸出が伸びてないのでしょうか。私は専門ではないのでよくわかりませんが、日銀トップが物価上昇率2%を公言してても、まったく達成できていないので、それほど難しいことなのでしょう。


⑤のサラリーマンの給与については、2007年よりもむしろ下がっています。これもタイムラグや非正規社員の増加などほかの要因がありそうです。
平均給与


大家さんとしては、家賃を上げられるくらいまで景気回復していただきたいものです。
家賃が上がれば、相対的に借金の額が減ることになります。
まあ、貸出金利が上がってしまったらその分トントンかマイナスかもしれませんが。。


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プロフィール

溜池 五郎

Author:溜池 五郎
2011年から不動産投資をしているサラリーマン大家です。
首都圏にアパート3棟と区分所有マンション、計30室を所有して運営しています。
不動産投資について気付いたことなどを気ままに書いています。

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